在日本置業與香港買樓不同，投資者會遇到前所未有的問題，香港鮮有地震，但日本處於地震帶，物業是否化為烏有？日本買樓後放租，會否遇上租霸？買日本樓做「收租公」之餘，究竟日本樓市是否仍有升值空間？香港置業難，供應短缺，樓價飛升，上車夢難圓。近年有投資者看中日本樓市，貪其入場費不高，有幾十萬港元便可入市做業主。加上日圓再創7年新低，每百日圓兌港元一度跌破6.4算。港人到日本買樓猶如有折扣優惠。現時香港樓價不跌，反觀日本入場費不高，心思思日本置業？
不過，在日本買樓與香港不同，始終是「隔山買樓」，應多方面瞭解清楚才作決定。以下注意事項，投資日本樓市前必讀：
1. 買日本樓，地震怎算？日本有租霸嗎？
2. 日本買樓最底入場費多少？
不少人對日本樓有興趣，是貪其入場費不高；但只需幾十萬港元便可入市，是買什麼類型、位置的單位呢？日本樓價雖然或比本港便宜，但背後要承擔的稅項雜費又有什麼？入市前要小心考慮。
3. 日本買上車盤，可以買到什麼盤？
買日本樓以什麼上車盤最受歡迎？若資金不多，只有不足一百萬元，是否可買鐵路沿綫單位？山長水遠到日本投資買樓，是否也要先到日本先看一看才扑鎚呢？日本旅遊期間順道睇樓、買樓，可以嗎？
4.入手日本樓 擔心日本經濟嗎？有地產業人士指出今年中，日本樓價與去年同期比較，平均上升8%至10%；亦有投資者展望日本2020年奧運時樓市向好？擔心日圓跌？期望日本樓價升可抵銷？業內人士有什麼看法？
5 . 日本買樓的過來人經驗 不妨參考？
近年不少人大談日本買樓經驗，一名八十後選擇在日本買樓，指租金回報逾八厘，且先後增持兩個物業，更開舖當起日本樓代理。過來人的說法有否參考作用？但有經濟學家提醒要留意匯價、政策、天災等風險，投資前多聽不同意見，總是有好處的。
投資日本樓3大須知
在日本置業與香港買樓不同，以下情況你可能未想過：
1. 地震
日本位於地震帶，所以日本在1981年新耐震法通過後，1981年後落成的物業要有6級耐震，到2000年後落成的物業有7級耐震。買家亦可買地震保險，防止地震的損失，保費不會太貴，保額可達物業價格4、5成。
2. 租霸問題
日本人是個很守信用的民族，很少出現欠租的情況，而且日本人租樓需要找擔保人擔保，如租客欠租，可追收擔保人欠租。再者，租客欠租會有紀錄，防止欠租租客再租其他物業。
3. 日本經濟不振
日本買樓 60萬港元「 上車」2014/11/14
日本經濟自經濟泡沫後，經歷廿多年的經濟不振，風險會否好大？日本自推出安倍經濟學後，有望可走出長期通縮，正向2%通脹率進發。加上東京奧運、日本開賭等因素刺激經濟，經濟向好，樓價自然會上升。此外，日本樓市在去年有明顯升幅，東京都心區出現搶盤的情況，優質樓盤出現平均4個租客搶一個盤的情況，樓市似是見底回升。
日圓近兩年持續下跌，不少香港投資者都看中了日本樓市，尤其是日本樓入場費不高，一個約200平方呎的單位平均約60萬港元便可入市，而且租金回報率普遍達6厘或以上，比香港住宅租金回報率高一倍，吸引不少香港投資者「隔山買樓」，放租投資。
200平方呎賣60萬元
近期日圓兌港元跌破68算，以一個800萬日圓的單位為例，今年暑假76算值60萬港元，現時只需要54萬港元有交易，便宜了約一成。日本地產中介JP Housing董事總經理李翰斌近日身在日本帶客睇樓，他接受電話訪問時表示，近日該行接獲的查詢上升約一倍，主要是已經買入日本樓的客人，見日圓下跌打算「再下一城」。
李翰斌經營了日本房地產中介3年，他說港人從去年3月日圓下跌起，開始留意日本樓市，該行去年初每月促成約30宗成交。現時每月則增至80宗，涉及金額約8億日圓（折合5400萬港元）。他見證香港投資者對日本樓的熱情日漸升溫，除了在港從事日本樓中介的公司愈開愈多，他自己公司亦由1個辦事處變成4間，現時有30名員工。「不少客人買過日本物業後，又再買兩三個」，市場愈做愈大。
該公司七成成交個案都在東京，以實用面積100至200平方呎的「One room（小套房）」最受香港投資者歡迎，因入場費僅50萬至60萬港元，近日圓匯貶值大約再便宜了數萬港元。
持貨5年避資產增值稅
李翰斌除了經營中介服務，手上亦持有10個日本物業，「不要以為有10個物業很多，其實加埋只夠在香港買一個單位。」10個單位其實合共約650萬港元，如其中一個在池袋平和台兩層高的物業（共6個單位）連地權，一共2,900萬日圓，折合僅約195萬港元。日本加碼推行量化寬鬆，他對日本樓市很有信心，認為日本樓價在2020年東京奧運前可繼續上升。今年日本樓價已較去年上升10%，但亦令租金回報率下降了1厘至2厘。
不過，即使樓價上升，他也不主張短炒，因買樓的律師費、稅項等約佔樓價一成，加上日本賣樓需付資產增值稅，持有5年內賣出為利潤的30%，5年後則為15%，故他建議最好持有物業5年。
日圓持續貶值，香港投資者最擔心收到的租金，兌回港元會貶值。李翰斌說可留待較佳匯價才兌換港元，也可以保留日圓投資下一個單位，或到日本旅遊使用。
日本包租公雜費多
購買日本樓需留意，日本的法制與香港不同，雜費及稅項也相當多。
若日圓持續貶值，將來賣出套現便會蒙受匯價損失。只放租不賣出的話，亦要留意管理雜費及多種稅項。每月管理費由3,000至7,000日圓不等（約200至470港元），此外，還要繳交物業的維修基金（修繕積立金）。稅項方面包括每年的固定資產稅及都巿計劃稅，金額一般政府估值的4%。另外，港人要做日本包租公，當然不能每月飛到日本收租，委託當地中介收租及打理，代管費一般為月租的5.4%（已包括消費稅）。
此外，居日15年的香港移民Samantha提醒港人，留意港日兩地的租賃文化不同，日本法例較保障租客，加租需事先與租客協商並取得其同意。約滿後要求租客搬走亦需合理理由，如收回單位自用，否則租客有權繼續租住。
日樓盤介紹
東京都新宿區西新宿5-21-10
落成日期：1985年3月
售價：1,050萬日圓（約71萬港元）
月租：63,000日圓
代管費：3,402日圓（月租5.4%）
管理費：3,510日圓
修繕積立金：390日圓
淨回報：6.37%
東京都豊島區南大塚1-39-6
落成日期：1983年2月
售價：790萬日圓（約53萬港元）
月租：60,000日圓
代管費：3,240日圓（月租5.4%）
管理費：6,000日圓
修繕積立金：4,000日圓
淨回報：7.10%
東京都目黑區洗足2-18-3
落成日期：1984年8月
售價：800萬日圓（約54萬港元）
月租：59,000日圓
代管費：3,186日圓（月租5.4%）
管理費：7,000日圓
修繕積立金：3,500日圓
淨回報：6.80%
東京都港區南青山7-4-15
落成日期：1984年10月
售價950萬日圓（約64萬港元）
月租：70,000日圓
代管費：3,780日圓（月租5.4%）
管理費：7,200日圓
修繕積立金：4,000日圓
淨回報：6.95%
註：淨回報已扣除雜費，但未包括每年的稅項
資料來源：JP Housing
相片來源：法新社及JP Housing
東京上車盤 港人最愛
日本地產代理商三倉屋商事社長谷口雅之表示：「港人多以旅遊方式來日本買樓，在觀光的同時，看到合心水的日本樓便買下。」 （陳韻妍攝）
安倍經濟下，中港台投資者大舉湧入日本樓市，其中港人最愛約200呎的細單位，入場費低至約60萬元，回報卻達8厘。
隨着外資湧入，樓宇存貨錄新低，不少日本單身女性也加入戰團，與港人齊搶上車盤。
本港樓盤的呎價動輒過萬元，相對港人熟悉的日本東京新宿等地段，呎價低至約3,000元。「價細」吸引，但日本稅務繁多，購買物業時稅率已達1成，再加上滙價風險，投資者宜小心賺價蝕滙（見另文——「
計清稅項滙率 留意抗震標準」）。
港人購買查詢 月5至10宗
中港台投資者湧入，專責海外投資者的日本地產代理商三倉屋商事，年內聘請了多名懂普通話及廣東話員工。社長谷口雅之在東京接受本報專訪時表示，一個月平均有5至10個港人查詢及購買日本房產。
「港人一般會以旅遊方式來日本買樓，在觀光的同時，看到合心水的日本樓便買下。」他又稱：「港人愛實地視察過才買，台灣人則較快手，網上看到心水項目，經過查詢後便落實。」
「港人普遍鍾情約215平方呎的一人單位，投資額約60萬至90萬港元（約800萬至1,200萬日圓），他們覺得鐵路沿綫很重要，一般回報率約8厘。」
供應量連跌3月 樓價勢續升
港人對日本樓興趣濃，不少日本地產業中介每周更在中環、銅鑼灣等旺區開推介會，反應熱烈，更即時推出中文繁簡體的地產資料網站（見表），吸引港人在網上熱議。
日本不動產經濟研究所顯示，4月份東京首都圈可供銷售樓盤只有約4,093個，為歷來最低，較5年前差不多少一半。供應量已連續3個月下跌，4月份每平方呎售價按年升6.4%至5,000元。谷口雅之認為，經濟景氣及2020年東京奧運效應，東京樓市料可續升。
投資界亦對日本樓市前景樂觀，施羅德日本股票投資主管前田正吾表示：「日本的房地產市場充斥海外投資者，我自己的物業早前也賣給台灣人。前陣子到示範單位參觀，不僅聽到很多人說普通話，也看到很多台灣人及中國人。」
前田正吾用早年買賣樓宇的例子，分析樓價幾近低無可低。他於1988年買了一個單位，4年後以低兩成的價格沽出，最近看到與那個單位間隔相同但低一層的放盤，放盤價較當年買入價低近80%。「不少日本人趕在消費稅調升前買樓，故近期樓市成交相對淡靜，但市場已預期下半年樓市表現會明顯改善。」
日單身女性 愛新宿細單位
日本自首相安倍晉三上場後，經濟明顯轉好，銀行較過去更易批出房貸。過往當地男性多為一家之主，肩負買樓重任。近年，除了家庭客戶外，不少在職場打拼，愈來愈獨立的單身女性成為合資格的貸款人，她們亦成為樓市買家生力軍。谷口雅之稱：「隨着日本投資者不斷上升，不少港人看中的樓盤都被日本人搶先買入。」
他指出：「日本女性的喜好與港人相若，都是愛新宿及池袋的一人細單位，他們是競爭對手。」
你有錢買唔買日本樓？
日圓貶值帶動港人到日本投資物業的興趣，50萬至60萬港元便可上車。有中介公司指，近日查詢愈來愈多，新手之餘亦有熟客再入貨對冲。
日本不動產董事蘇旭倫指，當本周一每百日圓兌港元滙率跌穿7元時，查詢數字已上升由以往一日4至5個增加至10個，早前9、10月時平均有60至70宗成交，至於11月成交量會否上升則視乎市場會否維持熾熱氣氛。
他續指，今年中當地樓價與去年同期比較，平均上升8%至10%，中心區更有12%至13%升幅，但現時整體回報率已較去年跌，但一般淨回報仍有5%至7%。他表示現時客源愈見大眾化，到日本投資物業已從「另類投資」轉變成「普及投資」。
世紀21中華物業董事楊官華亦表示，不但查詢個案增加，親身到當地睇樓順道旅遊的客人亦同時上升，由以往一周星期1組客，急增至現時6組，當中近3組會出價。
他表示日本買樓的客人可分為，主力購買50、60萬港元單位的投資者，及選擇買入位置較優的單位的人，「博」5年後、2020年奧運時樓市一升，樓價的跳躍能力較高。他又謂，有業主多買一間來對冲，另一方面，日本樓價上升抵銷了日圓跌幅，「年頭做有些700萬日圓的樓，現時已經升至900萬日圓。」
80後買日本樓 賺8厘回報
若有三十萬元你會在哪裏置業？八十後黃智朗就選擇在日本買樓。在香港，三十萬或只夠做一成首期，在東京、大阪卻能買個二百呎單位收租。由於租金回報逾八厘，他年內先後增持兩個物業，去年更索性辭職創業，開舖做日本樓代理。
在影視、動漫雜誌店林立的信和中心，有家格格不入的地產舖，門外貼滿以日文撰寫的樓盤紙，介紹一個個位於東京、大阪和福岡的小單位，入場費廿餘萬起，相對「起錶價」過百萬的香港樓，價錢令人心動。
二十九歲的黃智朗（Donald）是這家「JP MyHouse」老闆。大半年前他仍是某大珠寶行的銷售員，年薪三十萬元，對毅進畢業的他算是優厚。「我好鍾意日本，一年去四至五次，就算借調假期都要旅行。」沒料到一次日本之旅會令他萌生創業念頭。
前年他帶家人遊大阪，在心齋橋望見一宗四百八十萬日圓（約三十五萬港元）的售樓告示，膽粗粗走入地產舖一問，「我用盡身體語言示意想睇樓，但經紀完全當我無到，仲舉高手上報紙遮住自己。」之後再到幾間舖頭查詢，都因不能溝通被請離開。心灰意冷之際，被他遇上說國語的日本經紀，即時帶他睇樓、分析租務市場，「我睇的單位離新大阪站很近，一九七四年興建但外表新淨；午飯視察見到很多上班族，感覺值得投資。」回港後他對單位念念不忘，連花數月找查日本置業須知。
開舖代理 高峰月入七萬
「一直都想買樓，之前睇過屯門卓爾居，五百呎都要四、五百萬元，就算我有一成首期，月供都好吃力。」沒想到香港未圓心願竟在日本達成，去年初他拍板買下實用面積二百呎的新大阪物業，初嘗業主滋味。由於單位已租出，交易後他每月坐享五萬日圓（約三千七百港元）租金，扣除每月開支及稅款仍有八厘半回報，吸引Donald與家人合資再增持兩單位。
事後他與朋友分享入市經驗，不少人感興趣，惟市面投資日本樓資訊有限，令他洞悉創業商機。去年他大膽向連番光顧的日本地產舖提出在港開分公司，經四度磋商終打動對方。其後更辭去珠寶行工作，在灣仔開舖賣日本樓，主要出售面積約二百呎的單位收租，首月已做十多宗生意，每宗交易約賺四千元，高峰期月入七萬元。
近月他再下一城在旺角及深圳開舖，並在日本開公司聘用自家經紀加快資訊流通，「希望遲些做埋商舖買賣。」他望着眼前的日本鐵路圖雄心壯志地說。
學者：日圓料續跌 注意風險
日本央行近年積極推行量化寬鬆政策，加上2020年東京奧運效應，令冰封廿載的日本樓價回升，東京圈新樓售價創13年新高，外電指港、台、星投資者是主要買家。
經濟學家關焯照提醒，投資海外物業始終是隔山買牛，買家應留意以下四點：一是匯價風險，過去三年日圓跌幅近三成，料跌勢持續，即便租金回報達八厘，只要日圓跌一成已抵銷利潤；其次是政策風險，房屋供應加減也可響樓價；第三是天災考量。坊間的地震保險，賠償率最多只有50％，業主要承擔風險。最後他提醒買家購買前宜實地考察，不應盡信代理，以免貨不對辦。
