港股撈底攻略 睇Beta、ROE、PB

在近期大跌之後，現時恆生指數及國企指數的市盈率(PE)分別為9.94倍及8.19倍，估值較A股、歐美及其他主要市場都便宜，是一個作中長線吸納的機會。

對相對保守的投資者而言，大可以趁低買入盈富基金(02800)或恆生H股ETF(02828)等追綜恆指和國指的ETF，作搏反彈之操作。另一個可考慮的做法，是在指數中尋找較具潛力者，但風險也會相對較高。

在恒生指數和國企指數成份股中，筆者以不同條件去做篩選，首先是找出較高貝他系數 (Beta)的股份。由於這類股份的股價變化幅度，會較指數為高，一旦大市回顧，這類股份的反彈力度或會高於指數。筆者在恆指及國指成份股中，beta值高開的股份為海通證券(06837)，達1.57倍。

海通證券beta高

然而，海通證券在7月8日曾因要回購股份而申請停牌，股份復牌後出現急跌，相信要在補跌完成後，才能成為博反彈之選。海通證券的例子正好說明，在大跌市中申請停牌，投資者也會待股份復牌後把股份沽出，難逃一跌﹗

其他 beta 較高的股份還包括百麗國際(01880)、中國人壽(02628)、中國太保(02601)、新華保險(01336)及中國太平(00966)：全都是與內地或金融業相關，都可是待市況回穩後，多加留意之選。

另一方面，股息率高的股份，也能提供防守性。在恒指及國指成份股中，以百麗國際(1880)的股息率最高，達7.7%。然而，集團早前公布的首季度同店銷售並未如理想，只宜作短期炒作，未必是長線投資的理想對象。至於其他股息率高於6%的股份，包括匯控(00005)、金沙中國(01928)、利豐(00494)及農業銀行(01288)。

最後，筆者在恒指及國指成份股中，找出股東回報率(ROE)高於20%，而市賬率(PB)低於1倍的股份，結果包括領匯(00823)及民生銀行(01988)，兩者的ROE分別為25.4%及20.3%；PB分別為0.86倍及0.99倍，估值甚為吸引，皆可考慮在市況低迷時，作中長線的吸納。

隔山買樓蠱惑多 慎防中介陰招

本港樓市雖有「辣招」抑制炒賣，惟樓價依然居高不下，近年不少投資者都把眼光移向入場費較低的海外物業。

然而，本港卻未有法例規管銷售海外物業的中介公司，買家缺乏保障。退休中學教師梁先生去年10月透過本地中介公司，以近39萬澳元（約225萬港元）購買澳洲墨爾本住宅物業樓花，預先支付5萬港元訂金，不過當晚遭太太反對，梁先生翌日按澳方買賣合約上所指的「3日冷靜期」，要求本港中介取消合約，卻遭對方拒絕並殺訂，梁懷疑其早有預謀，曾向警方及地產監管局等多個部門投訴，但均表示無能為力。

梁先生向老紀透露，本港中介公司在他簽署買賣合約前，要求先簽一份由中介公司訂立的「Offer and Acceptance」文件，但期間，中介僅向他說首年確保可租出及會送他窗簾，卻沒有向他說明文件內以細字寫明的重要條款，即在冷靜期內取消合約也不獲退回有關訂金。中介公司便以此拒絕退款，殺訂之後，竟2次建議梁以該5萬港元購買其他澳洲物業。

涉隱瞞兩地合約矛盾

梁稱，「Offer and Acceptance」文件與澳洲發展商的買賣合約互相矛盾，「買樓咁大件事，點可能出現2份有矛盾嘅合約呢？點解佢（香港中介）事前唔講清楚呢？」梁質疑對方存心「隱瞞」，見其取消交易，用訂金「要挾」轉買其他物業，「你唔買就冇咗嗰5萬，焗你幫佢買。」梁先後向警方、地產監管局、海關、消委會及小額錢債審裁處求助或追討欠款，但都因澳洲物業買賣非本港司法管轄範圍，無功而回。

不受港例及地監局規管

民主黨副主席尹兆堅提醒，類似的「隔山買牛」物業交易有一定風險，相信梁先生的個案非單一例子。他批評不少中介公司都在「走法律罅」，出事之後買家就難以追討，因為根據《地產代理條例》，在港銷售的海外物業並不受本港條例和地監局規管。他呼籲市民三思後才簽約，亦可選擇親身到當地了解情況後才作決定。老紀周三就事件致電涉事的中介公司了解詳情，但電話無人接聽。

本身為律師的立法會議員何俊仁指出，一般而言，若消費者先後簽署2份條文有衝突的文件，可選擇對自己最有利及合理解釋的一份，在今次事件中，梁先生先簽署本港中介「有問題的文件」，後簽附有冷靜期的澳洲物業買賣合約，認為梁仍有機會追討。

大律師陸偉雄則認為，由於2份合約都是事主自願簽下，所以「冇話邊份大過邊份」，唯一可以做的是告上法庭，由法庭定奪。

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石油過剩孕育石油短缺？

當石油充斥著全球市場的時候，石油行業開始思考一個新問題：供應過剩會帶來什麼？石油短缺。

供應過剩已經導致油價跌至10年低點，這促使委內瑞拉和俄羅斯等產油國以及埃克森美孚(Exxon Mobil Co., XOM)和荷蘭皇家殼牌集團(Royal Dutch Shell PLC, RDSB.LN)等石油開採公司大幅削減投資，這意味著石油產量將會減少。

這種情況將導致全球石油市場出現與現在完全相反的格局：石油短缺，油價上揚。

一個新的周期可能由此誕生。相比石油行業，從黃金到銅等其他大宗商品對這種周期可能更為熟悉。這種周期的規律是：供應過剩導致價格下跌，價格下跌導致投資減少，投資減少限制了供應並推動價格回升，促使供應面重新擴張並引發新的過剩。

意大利能源巨頭埃尼公司(Eni S.p.A., ENI.MI)的首席執行長德斯卡爾西(Claudio Descalzi)近日對記者表示，石油行業投資正在形成一個巨大的缺口，兩三年內，這個缺口將導致供需關系失衡，並最終推動油價走高。

總部位於奧斯陸的能源咨詢公司Rystad Energy稱，今年全球石油勘探和生產投資將減少1,700億美元，降幅20%；如果明年國際油價平均在每桶50美元（許多分析師認為這過於樂觀），那麼石油行業投資將可能減少五分之一。

國際能源署(International Energy Agency, 簡稱IEA)表示，這將是石油行業30年來第一次出現投資連續兩年下滑。

目前，油價已從2014年6月的峰值下降近70%，而石油生產商每天的產油量仍較需求高出200萬桶。

油價大跌已促使石油企業大幅削減了投資預算。

美 國石油生產商雪佛龍公司(Chevron Co., CVX)和康菲石油公司(ConocoPhillips, COP)本月均表示，明年將把資本支出削減約四分之一。英國石油公司(BP PLC ADS, BP)和道達爾集團(Total S.A.)等歐洲石油生產商也宣布將大幅削減支出。

在委內瑞拉、墨西哥、尼日利亞和阿爾及利亞等國家，石油生產商正在推遲一些扭轉油田產 量自然遞減所必須的投資項目。石油行業每年的平均遞減率通常在3%-4%之間，也就是沒有油田維護或新鑽井的情況下油田產量的遞減速度。巴克萊集團 (Barclays PLC, BCS)石油分析師馬赫什(Miswin Mahesh)表示，今年這一比率幾乎翻了一倍。

能源咨詢公司Rystad說，石油行業每年需要更替340億桶的產能才能滿足消費增長，但2015年的投資只夠更替80億桶。

馬赫什說，供應緊缺注定會發生，現有的油田產量將減少，但沒有新的項目來替換。

巴克萊預計，到2020年，布倫特原油價格將升至每桶85美元。其他機構則給出更高的預期。

麥格理(Macquarie)歐洲油氣業務主管裡德(Iain Reid)說，油價可能很快從每桶30美元沖向100美元。

但IEA預計，油價到2020年不會升破每桶80美元，原因之一是頁巖油產量會很快滿足新需求。

石油生產恢復速度緩慢一度是出了名的，因為石油開採需要大型鑽井設備，而且採油平台分布在從尼日利亞三角洲到北海的廣大地區。但頁巖油革命改變了這一切，新技術和新油田讓產出速度大大提升，也讓石油與金屬區別開來，開發金屬礦區最長需要八年。

2016年1月2日

周期長 建組合 放慢玩

　　2015年將盡，今年可以說是先喜後悲的一年。上半年，內地股市炒起，港股亦跟隨上升，到7月股災來臨，之前上升的股票打回原形，甚至輸凸。雖然看指數，內地股市全年仍然上升不少，但港股則元氣大傷，指數固然唔得，很多炒作的股票，現時已回到接近低位，主因是炒作資金消減，令到大市無厘火氣。

　　現時，外資對美股在2016年這個開始加息之年的睇法麻麻，對商品及新興市場則有很大分歧。例如高盛覺得油價上半年會見底，睇油價甚至新興市場，跌後會向好，但也有不少意見繼續睇淡商品及新興市場。這些觀點看似矛盾，其實不然。以油價為例，假如紐約油價上半年跌至每桶30美元的低位，其後反彈上45美元，反彈50%，論升幅，確是驚人，你可以說高盛估中，但油價其實未見底，見頂之後可以再度回落，甚至後年再次跌穿30美元都唔奇，那些不看好油價或者新興市場的意見，也講得對。

　　弱勢美元 激起泡沫

　　我覺得最大問題，還是在於美元上升之勢。回顧歷史，美元強的時候，全球投資市場都腳軟，睇遠少少，自美國自1971年後取消金本位，發鈔不用黃金作儲備，可以大量印鈔，建立了以美元為本的全球金融霸主地位。回顧這40多年以來的環球金融歷史，便會發現，主要處於兩種時期：美元弱與美元強的時期。弱美元的成因，主要是美國出現經濟危機的時候，大幅減息去挽救自身經濟，這種行為造成了美息低、美元弱、商品價格升，帶動新興市場經濟起飛，產生起泡的效應。然後循環到強美元時期，到美國經濟改善，通脹向上，美國便加息降溫，美元隨之轉強，此前因美元弱，催谷起來的商品市場泡沫，亦隨之爆破。

　　美國取消金本位後，美元第一波急升是1980年至1985年，反映美元兌六隻主要貨幣匯價的美匯指數，由1980年約85的低位升至85年的160高位(見附圖)。美元大幅飆升，令到此前享受弱美元泡泡浴的經濟大幅受損，當時首先爆泡的是拉丁美洲國家，例如墨西哥出現債務危機後，宣佈債務違約。

　　第二波美元上升，始於1996年，美匯指數由80升至2002年的120高位，這一波的美元升浪，造成亞洲金融風暴，令早幾年因為息低大借美元債的亞洲國家中招。當時日圓匯價急跌，泰銖首先在1997年5月爆煲，之後燒到韓圜、馬來西亞令吉，再到港元，區內貨幣受到反覆狙擊。香港政府其後入市，一定程度上阻斷了股市的跌勢，而馬來西亞政府實行外匯管制，阻止了匯價無底下滑。然而，整個美元上升周期，也維持了6至7年，香港的股市及匯市，在1998年政府入市後一度反彈，但其後還是反覆回落，要到2003年「沙士」之後，美元逐漸轉弱，香港經濟才漸見起色。整個周期經歷了6年，只是我們不注意美元匯價，不知道香港股樓反覆下跌，原來和美元有關。

　　第三升浪 中國受災

　　今次第三波美元大升浪，主要燒向中國等金磚國家。美元在2011年見底，當時美匯指數跌至73左右，美國經濟開始企穩，與此同時，美國逐步停止量化寬鬆，美元開始反彈。但真正升浪的展開，則是2014年，美匯指數由80一路炒上今年的100樓上的高位，一度高見103。

　　你或許會問，講這麼長的宏觀分析，現實意義何在？美元升浪可以引申出以下幾點，第一、如果說80年代的美元上升，殺了拉丁美洲，90年代的美元上升，殺了亞洲新興國家的話，最近一浪的美元上升，主要殺的國家就是中國。無論是有意識或是無意識，美國經濟不好，便放水自救，到經濟好的時候便會加息，令到資金回流。換句話說，美國在經濟不好時，給別人的經濟製造泡沫，經濟好的時候，便將別人的泡沫刺破。由於美元是主宰世界的貨幣，無論美國經濟好與不好，都永遠立於不敗之地，輸的都是陪她玩的其他國家。今次中國經濟所以這樣弱勢，除了自身有問題，也與美元上升、資金外流有關。中國經濟暫時未死得，其實已經算體質強勁了。

　　油價難言 急促見底

　　第二、美元上升的周期不會很快完結，美元真正的升浪於2014年才展開，美國加息，也不會很快結束，美元是次的升浪，隨時長達4至5年。不要以為美匯指數的高位就是100，歷史上曾見過120，甚至160，所以升到120這些高位，毫不出奇，即是說，只要聯儲局加息未停，美元還有不少的上升空間。

　　第三、即使未來一年，見到中國等新興市場或者商品反彈，也不要太過高興，由於美元升勢，在明年可能仍未完結，中國股市及油價，也不會見底全面回升。所以，即使見到油價、商品、股市反彈，也要有心理準備，大市可能並未轉勢，只是一個大型反彈而已。明年的市道，估計比較難炒，因為反彈期未必太易捕捉。正路是明年第一季還是捱打時期，即使反彈，香港股市仍處於一浪低於一浪的狀況，特別係炒作型反彈力一次比一次弱。

　　在這個前提底下，大家炒股真的要分清「投資的我」與「投機的我」。在投機方面，無論是炒作油價見底，或者短期炒股，都不可過份勇進，仍是風高浪急的時候。

　　妙用Ticker建對照組

　　《巴士的報》最近開發了一個名為Ticker的投資App，大家可以到手機的App Store下載這個工具，管理投資組合。有網友問我如何判斷投資組合表現，是好是壞呢？我的答案是期望「投資的我」組合跑贏大市，而「投機的我」組合好過「投資的我」組合。如果「投機的我」組合的表現經常差過「投資的我」組合，便要減低投機的規模，增大投資的注碼。

　　至於用甚麼來對照個人的投資表現呢？大家除了可以用恒指的表現作為對照之外，可以用我建議的「高息組合」作為參照組。這個組合包括三隻股票，第一隻是越秀房產信託基金(405)  ，主要資產是廣州的國際金融中心，市帳率只有0.71倍，即是說，股價比資產值有29%折讓，上周四報4.14元，息率7.1厘，屬高派息股，資金可以佔整個組合的50%，其餘50%是招商局中國基金(133)  及匯控(005)  ，各佔組合25%。

　　招商局中國基金主要持有招商銀行及中誠信託，由於中誠這類金融資產有一定的風險，所以股價折讓很深，市帳率只有0.39倍，即是說，股價對資產值折讓了61%，上周四報12.8元，息率5.5厘，雖然持有中國金融資產有一定風險，但折讓夠深，有一定的防守性。至於匯控上周四報62.15元，市帳率0.81倍，也有19%的折讓，派息6.2厘，持有匯控，主要是期望美國持續加息，銀行息差擴闊，有助匯控業績。匯控亦有一定風險，但可以令組合較分散，略減對中國市場的依賴。

　　這個對照組合，內地資產佔了75%，當中持有內地商廈物業50%，可視為長線投資組合，如果三隻股票明年可以維持目前的派息率，整個組合平均可以收到6.5厘利息，即使減一點派息也可能有6厘，這是一個高息組合，意味着萬一大市繼續向下，持股帳面減值，但利息收入比較豐厚，長期坐着收息也可以。即使來年大市唔得，要向下試低位，組合股價來年跌穿買入價，但持貨一、兩年，還有機會見家鄉，這個組合仍有風險(主要是中國風險)，但相對可控。我認為作為一種較被動的投資，這個組合可以考慮。當然，如果大家真是跟買，組合中的越秀房託有升超過10%升幅，匯控或招商中國基金有超過15%回報時，也可以將股份逐步減持，因為這樣的升幅已經遠超過收息的回報，可以分期食胡。

　　大家下載了Ticker，無論是不是買這些股票，也可以用上日的收市價，按上述的股份比較設立一個投資組合作為參照，看看自己的投資組合回報，能否跑贏這個對照高息組合的回報

陸羽仁

2015年12月28日

房價真的會崩嗎?

經濟指標不難搞~有跡可循

旺市勿估頂 淡市莫估底

今天在港交所（00388）上市的企業五花八門，代表不同行業，行業性盛衰已成為主流，早已取代整體經濟盛衰周期。「炒股不炒市」，個別發展才是主力，投資者不用太花心思在恒指的起跌上（在4000點內上上落落）。

1994年之前，香港股市升降主要受經濟盛衰周期交替所影響。經濟繁榮期各行各業皆受惠，一旦出現衰退，各行各業無一幸免，因此牛市、熊市十分重要。

1994年起香港進入Stock-picker's Market，揀股的重要性漸浮現，與經濟起落周期並存。即個別股份除了受牛、熊市影響外，個別行業盛衰愈來愈重要（例如報業利潤率自1994年開始走下坡；1997年起不少紅籌股地位漸由國企股取代；2000年科網股熱潮又帶來了狂炒科網股黃金時期；2007年國企股高價至今不少再無法重見）。

經過20年Stock-picker's Market與經濟盛衰周期（俗稱牛、熊市）並存後，2010年10月起Stock-picker's Market甚至超越經濟盛衰周期，影響力漸成為主流！以恒指為例，由2010年最高近25000點至今約26000點，上升約4%，但個別股份在過去5年表現其實榮辱互見，例如滙控（00005）由2010年最高93元回落，周五更跌穿70元，跌幅超過25%；反之電能實業（00006）由2010年43元曾升至83元， 上升超過93%；新鴻基地產（00016）期內差不多原地踏步，由140元跌至130元，跑輸恒指；銀河娛樂（00027）由2元升至83元又回落到35元左右；騰訊（00700）由30元（拆細後）升至171元，上升近5倍。即2010年10月起，牛、熊市影響力漸降，個別股份表現才重要。

決定股價最重要因素是PEG（市盈率相對純利增長比率）；即一間企業每年純利升幅（G）若只有10%或以下，P⁄E只值12倍左右。如果純利升幅（G）上升到15%或以上，P⁄E可見18倍；純利升幅（G）達到25%或以上的話P⁄E可見25倍甚至更高。一旦純利不升（或回落），P⁄E可跌至8倍或以下。

上述因素形成高增長股（例如純利升幅達25%）股價可以愈升愈有，當純利出現倒退，P⁄E由25倍以上跌至8倍以下，股價可回落70%至90%，跌幅相當驚人，恍如撞到股災；反之，一隻股份擺脫虧損期回復獲利，股價又可上升幾倍（甚至10倍），好過碰到大牛市。

揀股威力超盛衰周期

研究顯示，美國70%散戶都選錯投資對象，理由是缺乏資料及時間（相信香港情況亦接近）。本港股市散戶活動自1997年第三季開始減少，因為輸家多， 贏家少。

反之，內地散戶仍是股市資金主要來源，2015年6月，創業板平均P⁄E已高達145倍，這個P⁄E代表投資者期望上市公司純利每年上升50%或以上（連續保持5年），一旦上市公司純利升幅（G）未能達致上述要求，股價回落90%，屆時P⁄E依然高達14.5倍，仍沒有吸引力。因此小心A股的牛市隨時結束，例如開戶人數開始減少或成交量遲遲不肯創新高，都是牛市結束先兆。

記得1973年港股如均隆驅風油，股價由6角炒上18元；新上市香港天線（當年本人戲言為「香港癡線」）由上市價1元，甫上市便炒上22元。

1973年1月恒指1200點時，本人開始睇淡而將個人持股全部售出，結果在1973年3月9日，恒指再升50%見1774點，然後才下跌至1974年12月的150點。

 “上帝要他滅亡，必先令他瘋狂，泡沫必須在爆破後，人們才會認同，在股市泡沫翻滾時睇淡是死罪。不要相信什麼大行報告，2007年10月至2008年底，請問哪一間大行能逃過一劫？”

 貧富仍懸殊 怨氣難消

1974年7月，本人在恒指470點入市，到12月一樣損失慘重。從此以後，學曉「旺市莫估頂，淡市莫估底」，上帝要他滅亡，必先令他瘋狂，泡沫必須在爆破後，人們才會認同，在股市泡沫翻滾時睇淡是死罪。不要相信什麼大行報告，2007年10月至2008年底，請問哪一間大行能逃過一劫？

1994年開始，香港貧富差距逐漸拉闊，2015年， 1%超級富豪佔去全港三分之一財富，另10%富有階級佔去另外三分之一財富，60%中產階級再佔三分之一，餘下29%貧窮階級已接近一無所有！如你教育水平高，所選的職業又吃香，加上多年工作經驗、工作態度良好而成為公司「高層」，你仍有機會加入「中產」行列。只有透過投資成功或自己做生意才有機會晉身10%富有階級，至於成為1%超級富豪則或許只能透過繼承（你父親是誰？）。30%貧窮階級（冇樓、冇車、冇錢結婚生仔）則需依賴政府援助，例如申請公屋及居屋、降低交通費、不要結婚、生孩子。

過去20年香港貧富差距拉闊的日子希望早日結束，不然無論香港實行任何政制，亦難消除社會怨氣，不成熟的民主政制，只會帶來社會不穩定兼阻礙經濟進一步發展。不信請看今日菲律賓、泰國、印尼甚至印度。

曹仁超 2015年7月4日

騰訊（００７００）的武器是「連接」

　　《品中資》股王騰訊（００７００）的股價經過一輪整固之後，過去兩日又再轉強，似乎想進一步突破，值得大家留意。表面上，過去１０年，無論是股價或盈利，騰訊已經增長了逾百倍，未來再升的空間或許有限。
　　但最近我整理有關騰訊的資料，包括主席馬化騰近期的一些發言時，令我再次確信，騰訊的盈利和股價仍有很大上升潛力。
　　當然，我上述的判斷是以一個中長線的角度出發的。從投資策略來說，騰訊應該是只買不賣，或者逢低收集的股票，直到自己需要資金時才沽出，又或者，等「互聯網＋」這個概念在各行各業，以至生活上的各個環節發酵完成後才減持或沽售。
　　以下我想引述部分內地傳媒，對騰訊主席馬化騰早前在一些公開場合，評論和分析騰訊的發展戰略，或者互聯網＋的應用方向的一些報道。這都對大家進一步認識騰訊有幫助。
　　「騰訊最厲害的武器還是『連接一切的能力』。『互聯網＋』要先做減法（每個行業先剔除一些缺點），才能加進新東西。這幾年騰訊做了很多嘗試，將核心業務確定為『連接』和『內容』。所謂連接，即是通過微信和ＱＱ連接人與人、人與設備、人與服務，『互聯網＋金融』正是連接人與服務的模式。」
　　另外，大家最關心的是，移動互聯網下一個「風口」到底是甚麼終端設備，是可穿戴設備？是家電？還是汽車呢？
　
＊沒人知互聯網下一個「風口」＊
　
　　馬化騰在另一場合曾經這樣說：「移動互聯網和智能手機的普及給騰訊等企業帶來巨大的發展空間，但是，手機之後，下一個智能終端是可穿戴設備、家電還是汽車，誰也沒辦法給出一個確切答案。但目前，有實力的互聯網企業紛紛布局互聯網汽車基金，生怕錯過了下一個『風口』」。
　　「類似的布局恰恰符合騰訊做『減法』的戰略思維：通過投資併購等方式布局其他業務，但自身只專注於『連接』和『內容』兩項核心業務，這樣才能做好移動互聯網時代的『互聯網＋』。」
　　騰訊要在「互聯網＋」的年代搶佔霸主的地位，能夠與政府合作是最好不過的。事實上，近期騰訊接連與幾個省市的政府簽訂戰略合作協議，推進互聯網產業的發展，以及「互聯網＋」的應用，我發覺，香港傳媒在這方面的報道也不多，未能突顯騰訊的「江湖地位」。
　
＊與各地政府簽戰略協議＊
　
　　「據新華網報道，６月１７日下午，深圳市政府與騰訊公司簽署戰略合作協議，雙方將在營造互聯網產業發展環境、推進『互聯網＋』應用、建設智慧城市等方面展開緊密合作。據悉，雙方合作依托的是深圳成熟的互聯網產業基礎和政策環境，以及騰訊在移動互聯、大數據、雲計算、創業基地、微信、ＱＱ等領域和平台的領先優勢。」
　　「具體作將以『互聯網＋』解決方案為結合點。如雙方將探索運用微信、ＱＱ等信息平台，推進民生領域的『互聯網＋』應用，為市民提供更豐富便捷的公共服務。在『互聯網＋金融』方面深圳將支持互聯網金融企業開展業務創新，探索建立多層次投融資服務體系，發揮金融創新對實體經濟的服務支撐作用，培育新的經濟增長點。」
　　以上是深圳傳媒就深圳市政府與騰訊簽訂戰略合作的報道。騰訊是在深圳紮根，她與深圳市政府合作推進「互聯網＋」是順理成章的。但其實，在此之前，騰訊也與四川省政簽署類似的戰略合作協。
　　以上種種的合作框架未必可以在短期內為騰訊帶來很大利潤，但現階段騰訊的互聯網增值（主要還是靠手機遊戲）業務和微信衍生的電子商務和廣告收益仍然有很大增長空間，足以支持這幾年維持高增長。一旦日後那些戰略合作能夠產生利潤，騰訊的前景仍然是十分樂觀的。
《經濟通通訊社資深分析員　羅國森》

大股東增持有玄機

漢能薄膜（00566）的大龍鳳，至今仍在調查中，故此無謂多作猜測。不過，類似事件不絕，而且都有一些共同特徵：大股東團隊持有大量街貨，還不斷增持。等等，乜唔係話大股東增持係睇好其公司的前景，相信股價會上升，所以增持賺錢的嗎？

首先，大股東最「賺錢兼袋袋平安」是「印股票」而非炒股票：一口氣從市場中大量套現。雖然之後仍要留錢給御用莊操盤，大量的蚊年始終進了自己戶口矣。另一大路數是抵押自己尚持有的股票給銀行，借錢以作場外對賭/買賣：此種對賭/買賣既不用憂心市場的承接力，又神不知鬼不覺（至少不影響在交易所直接買賣的股票），只要依例申報給證監即可。大眾/零售市場鮮會留意這類資訊，因此不會對基金構成壓力，基金經理仍可按自己的意願投資投機。最重要的是，這類買賣是大股東自己的錢和行為，袋也是袋進自己荷包，不是公司的，更不是紙上富貴。

保控權或貸款價值

相反來說，持有股票的價格上落，影響的是「紙上富貴」，對大股東來說，真正的影響不是其收入（尤其香港沒有資產增值稅），而是其能夠從銀行融資的能力。此外，也間接影響大股東在公司的控制權：假使因股價快速下跌而引起恐慌性拋售，就給有心人以低價大量撈街貨，以加強在董事會的代表性和話語權，甚至在足夠數量後引發收購戰。也因此，大股東從市場吸納街貨，增加持股量，最正路的「解說」，可不是什麼對前景有信心，而是或維護自己的控制權，免得給人暗中入貨準備將來搶奪控制權；或因為股權要押/已押給銀行融資，為免因股價下跌太過而抵押不了，以致遭銀行逼倉斬倉，因此需要增持。

可是，增持街貨防止被他人吸納爭奪控制權是很明顯的；但為什麼增持股票能夠維護股價呢？

須知股票跟期貨不同：期貨是一紙合同，如果不用相關實貨交收，而只計價差用金錢結算，只要雙方有足夠能力結算，就愛發多少合同就發多少。但是實股卻不同，除非發行新股、執行期權、以股代息，和註銷股份時，流通市面的股票數量有所增減外，其餘時間總量不變。換言之，假設某股總共有1億股在市面流通，現在A持有5千萬股，B也有5千萬股；如果跟着B賣2千萬股給A，那麼A有7千萬股，B只餘3千萬股，可是總量呢，仍然是1億股。

再假使在此買賣之前，股價是10元。A在交易所用11元跟B買其2千萬股後，牌價就是11元。更重要的是，不光是這交易過來的2千萬股「真正」的價格值11元一股，連同其餘在A手上的5千萬和B手上的3千萬股，標價也值11元一股。

如果A抵押給銀行1千萬股，每股10元，2倍槓桿，來換取2億元作各種用途，現在值11元的話，其實就又已經再多1千萬可供抵押了。相反，如果現在B再減持1千萬股，用9元一股，賣給C，股權分布是A：7千萬股、B：2千萬股、C：1千萬股；可是計價就用最新的9元一股計。若如此，A原本抵押給銀行的1千萬股，價格不再值1億而只值9千萬了。若想維持2億貸款，就要補倉1千萬。設使不知何原因，價格居然跌至得5元，超過了銀行容許的補倉空間，銀行有權強行拍賣所有抵押品來償還債務。

禁售期股東多押股

因此，如果大股東經常都把股票抵押去投資/投機，除了同時造一定的沽倉以對沖價格下跌的風險外，也會利用自己在市場上增持，通過較好的出價大量入貨，造出有利的成交價格，改善估值。

此外，由於股份的總量不變，一旦大股東買入持有不放，街貨供應減少，另一邊市場又受所謂「大股東增持乃看好公司前景」的想法影響，出現更多需求，在供不應求的情況下，價格自然飆升。大股東也就達到其保持股價不墜以保貸款的目的了。

不過，物極必反。大股東若收集太多街貨，令流通量不足，反而會喪失影響力。怎麼說呢？

首先，股價是靠交易來定的。沒有新交易就沒有新價格。當貨源大量歸邊，而持貨者堅持不出貨，街貨量大大減少時，價格就容易因少量交易而浮動。以往有1億股流通的話，若每天平均1千萬股交易，動用1千萬元作1百萬股的交易，只佔每天成交的十分之一，影響有限。但如果歸邊到只得3千萬股流通，每天平均只有3百萬股交易，那麼動員1千萬元作1百萬股的交易，就佔了三分之一，影響可大得多了。如此容易浮動的價格，對持貨量高者的賬面值自然不利，但欲維持價格嗎，又難以通過大量採購去恐嚇對手，事關連他也買不到足夠的貨。

更重要的是，大股東其實是不可無限量增持，否則按上市條例就必須要宣布私有化並提交計劃給股東和證監通過，保障小股東利益。也就是說，一旦大股東大量收集街貨後，其可以再增持的能力就大大減低，等於再無力通過買賣去影響價格。

這種情況下，大股東反而成為砧板上的肉，被小錢魚肉。這種時候，若有資金想倒過來令大股東損失，只須動用小量資金沽穿某些技術性支持位，就可以製造雪球效應，令大股東就算有對沖也得不償失。尤其如果大股東欠下相當債務的話，就更加麻煩。大衞擊倒巨人的情節時有發生。

那麼普通散戶又該當如何？一曰限注兼及時套利，二曰乾脆避之則吉。尤其一些新股和半新股，禁售期未過，不少私募、創投和大股東卻日夜想着如何通過不能賣出的股票圖利，致使更樂於抵押手上股票別作他圖，並欲通過影響股價而令其有足夠的彈藥去轉戰。結果股價就有機會因上述的情況，同時坑害小股民和大股東。有見及此，還是避之為妙。

《信報》博客：http://forum.hkej.com/user/2971

如何食盡牛市升浪？

一般散戶操作的方法，概括而言，就是趨勢投資（momentum trading），見高就追，見低就沽，以價格（price）而非價值（value）為着眼點，着重把握時機（market timing）；相反，大型機構投資者，以資產分配為核心，有系統地「投資組合再平衡」（rebalancing），期望做到高沽低買，以長遠價值而非短期價格為目標。

這兩種不同的操作方法，可以說是南轅北轍。筆者認為，能為自己建立一個有系統的機制，在這個動盪的市況中，更有其重要性。資產配置的重要性，是典型的「常識不常見」例子，如果2014年沒有長年期美國債和A股等，就已經錯失了很多市場回報的機會。

平衡投資組合　致勝關鍵

過去一年，A股（滬深300指數）的回報超過120%，港股（恒生指數）也有起碼30%的回報，而且市場的波動性不少，有時候每天和每周的高低波幅也不低，通常這個時候，有貨（持股票倉）的，由於已經獲利甚豐，會容易繼續傾向看好後市，相反，如果沒有貨或者是不夠貨的，卻容易心理上希望這個是泡沫，既然之前沒有參與，就更不願意這個時候入場。

持貨獲利而不減持，使整體組合比例不變，就等於見價高就看好，趨勢而行，而非逆向投資；完全沒有貨卻堅持不買股票，就漠視了資產配置的重要性。

Rebalancing 包括採取行動確保目前投資組合的特性，以接近最初設定的資產配置目標。市場力量會造成不同資產價值的遞減，令它們所佔投資組合的比重有所改變。若想維持預期中的資產組合，投資者必須賣掉相對上升的資產，同時買入相對下跌的資產。除非投資者有系統地把「投資組合再平衡」，否則現有投資組合的報酬與風險特性，就會與預期組合特性出現落差。

Rebalancing 是一種絕對的理性行為，它是市場變動時，能夠堅守個人投資組合目標的行為；賣出表現相對強勢的資產，並買入表現相對弱勢的資產。當市場處於正常情況時，Rebalancing 只需要一些毅力，可是碰到市場異常波動時，則需極大勇氣。因此，Rebalancing 可以說是逆向投資（Contrarian Investing）的其中一種。

逆向投資是大多數投資策略的成功關鍵。然而，人類天性會因為集體行動，而獲得自我正面肯定（Positive Reinforcement）。逆向投資行為是指避開那些表現好的股票，逆向擁抱那些價值被低估的股票，但不少人卻採取相反做法。

冷門股遭低估 水位更多

投資界裏，失敗會播下未來成功的種子。投資價廉物美、但是失去投資者所關注的股票，往往較易創造投資佳績；反而價格已經上升的熱門股票，就不易再有水位。

未受到投資者青睞的股票，其股價本身已相當程度被低估，能提高預期回報；而熱門股票所出現的溢價，則會降低預期報酬。

市場的上升周期，要使自己的情緒不受牽引，就要預先訂立好作戰計劃（資產配置和 Rebalancing 的操作），才能做到高位逐步減持，使資產配置的比例不會上浮，又不會因為不夠貨跑輸大市而產生焦慮。

日本買樓攻略 5大必讀貼士

在日本置業與香港買樓不同，投資者會遇到前所未有的問題，香港鮮有地震，但日本處於地震帶，物業是否化為烏有？日本買樓後放租，會否遇上租霸？買日本樓做「收租公」之餘，究竟日本樓市是否仍有升值空間？香港置業難，供應短缺，樓價飛升，上車夢難圓。近年有投資者看中日本樓市，貪其入場費不高，有幾十萬港元便可入市做業主。加上日圓再創7年新低，每百日圓兌港元一度跌破6.4算。港人到日本買樓猶如有折扣優惠。現時香港樓價不跌，反觀日本入場費不高，心思思日本置業？

不過，在日本買樓與香港不同，始終是「隔山買樓」，應多方面瞭解清楚才作決定。以下注意事項，投資日本樓市前必讀：


1. 買日本樓，地震怎算？日本有租霸嗎？

延伸閱讀 : 投資日本樓3大須知

2. 日本買樓最底入場費多少？

不少人對日本樓有興趣，是貪其入場費不高；但只需幾十萬港元便可入市，是買什麼類型、位置的單位呢？日本樓價雖然或比本港便宜，但背後要承擔的稅項雜費又有什麼？入市前要小心考慮。

延伸閱讀： 日本買樓 60萬港元「 上車」 

3. 日本買上車盤，可以買到什麼盤？

買日本樓以什麼上車盤最受歡迎？若資金不多，只有不足一百萬元，是否可買鐵路沿綫單位？山長水遠到日本投資買樓，是否也要先到日本先看一看才扑鎚呢？日本旅遊期間順道睇樓、買樓，可以嗎？

延伸閱讀：東京上車盤 港人最愛

4.入手日本樓 擔心日本經濟嗎？

有地產業人士指出今年中，日本樓價與去年同期比較，平均上升8%至10%；亦有投資者展望日本2020年奧運時樓市向好？擔心日圓跌？期望日本樓價升可抵銷？業內人士有什麼看法？

延伸閱讀：你有錢買唔買日本樓？

5 . 日本買樓的過來人經驗 不妨參考？

近年不少人大談日本買樓經驗，一名八十後選擇在日本買樓，指租金回報逾八厘，且先後增持兩個物業，更開舖當起日本樓代理。過來人的說法有否參考作用？但有經濟學家提醒要留意匯價、政策、天災等風險，投資前多聽不同意見，總是有好處的。

延伸閱讀：80後買日本樓 賺8厘回報

投資日本樓3大須知

在日本置業與香港買樓不同，以下情況你可能未想過：

1. 地震

日本位於地震帶，所以日本在1981年新耐震法通過後，1981年後落成的物業要有6級耐震，到2000年後落成的物業有7級耐震。買家亦可買地震保險，防止地震的損失，保費不會太貴，保額可達物業價格4、5成。

2. 租霸問題

日本人是個很守信用的民族，很少出現欠租的情況，而且日本人租樓需要找擔保人擔保，如租客欠租，可追收擔保人欠租。再者，租客欠租會有紀錄，防止欠租租客再租其他物業。

3. 日本經濟不振

日本買樓 60萬港元「 上車」2014/11/14 

日本經濟自經濟泡沫後，經歷廿多年的經濟不振，風險會否好大？日本自推出安倍經濟學後，有望可走出長期通縮，正向2%通脹率進發。加上東京奧運、日本開賭等因素刺激經濟，經濟向好，樓價自然會上升。此外，日本樓市在去年有明顯升幅，東京都心區出現搶盤的情況，優質樓盤出現平均4個租客搶一個盤的情況，樓市似是見底回升。

日圓近兩年持續下跌，不少香港投資者都看中了日本樓市，尤其是日本樓入場費不高，一個約200平方呎的單位平均約60萬港元便可入市，而且租金回報率普遍達6厘或以上，比香港住宅租金回報率高一倍，吸引不少香港投資者「隔山買樓」，放租投資。

200平方呎賣60萬元

近期日圓兌港元跌破68算，以一個800萬日圓的單位為例，今年暑假76算值60萬港元，現時只需要54萬港元有交易，便宜了約一成。日本地產中介JP Housing董事總經理李翰斌近日身在日本帶客睇樓，他接受電話訪問時表示，近日該行接獲的查詢上升約一倍，主要是已經買入日本樓的客人，見日圓下跌打算「再下一城」。

李翰斌經營了日本房地產中介3年，他說港人從去年3月日圓下跌起，開始留意日本樓市，該行去年初每月促成約30宗成交。現時每月則增至80宗，涉及金額約8億日圓（折合5400萬港元）。他見證香港投資者對日本樓的熱情日漸升溫，除了在港從事日本樓中介的公司愈開愈多，他自己公司亦由1個辦事處變成4間，現時有30名員工。「不少客人買過日本物業後，又再買兩三個」，市場愈做愈大。

該公司七成成交個案都在東京，以實用面積100至200平方呎的「One room（小套房）」最受香港投資者歡迎，因入場費僅50萬至60萬港元，近日圓匯貶值大約再便宜了數萬港元。

持貨5年避資產增值稅

李翰斌除了經營中介服務，手上亦持有10個日本物業，「不要以為有10個物業很多，其實加埋只夠在香港買一個單位。」10個單位其實合共約650萬港元，如其中一個在池袋平和台兩層高的物業（共6個單位）連地權，一共2,900萬日圓，折合僅約195萬港元。日本加碼推行量化寬鬆，他對日本樓市很有信心，認為日本樓價在2020年東京奧運前可繼續上升。今年日本樓價已較去年上升10%，但亦令租金回報率下降了1厘至2厘。

不過，即使樓價上升，他也不主張短炒，因買樓的律師費、稅項等約佔樓價一成，加上日本賣樓需付資產增值稅，持有5年內賣出為利潤的30%，5年後則為15%，故他建議最好持有物業5年。

日圓持續貶值，香港投資者最擔心收到的租金，兌回港元會貶值。李翰斌說可留待較佳匯價才兌換港元，也可以保留日圓投資下一個單位，或到日本旅遊使用。

日本包租公雜費多

購買日本樓需留意，日本的法制與香港不同，雜費及稅項也相當多。

若日圓持續貶值，將來賣出套現便會蒙受匯價損失。只放租不賣出的話，亦要留意管理雜費及多種稅項。每月管理費由3,000至7,000日圓不等（約200至470港元），此外，還要繳交物業的維修基金（修繕積立金）。稅項方面包括每年的固定資產稅及都巿計劃稅，金額一般政府估值的4%。另外，港人要做日本包租公，當然不能每月飛到日本收租，委託當地中介收租及打理，代管費一般為月租的5.4%（已包括消費稅）。

此外，居日15年的香港移民Samantha提醒港人，留意港日兩地的租賃文化不同，日本法例較保障租客，加租需事先與租客協商並取得其同意。約滿後要求租客搬走亦需合理理由，如收回單位自用，否則租客有權繼續租住。

日樓盤介紹

東京都新宿區西新宿5-21-10

落成日期：1985年3月

售價：1,050萬日圓（約71萬港元）

月租：63,000日圓

代管費：3,402日圓（月租5.4%）

管理費：3,510日圓

修繕積立金：390日圓

淨回報：6.37%

東京都豊島區南大塚1-39-6

落成日期：1983年2月

售價：790萬日圓（約53萬港元）

月租：60,000日圓

代管費：3,240日圓（月租5.4%）

管理費：6,000日圓

修繕積立金：4,000日圓

淨回報：7.10%

東京都目黑區洗足2-18-3

落成日期：1984年8月

售價：800萬日圓（約54萬港元）

月租：59,000日圓

代管費：3,186日圓（月租5.4%）

管理費：7,000日圓

修繕積立金：3,500日圓

淨回報：6.80%

東京都港區南青山7-4-15

落成日期：1984年10月

售價950萬日圓（約64萬港元）

月租：70,000日圓

代管費：3,780日圓（月租5.4%）

管理費：7,200日圓

修繕積立金：4,000日圓

淨回報：6.95% 

註：淨回報已扣除雜費，但未包括每年的稅項

資料來源：JP Housing

相片來源：法新社及JP Housing

東京上車盤 港人最愛

日本地產代理商三倉屋商事社長谷口雅之表示：「港人多以旅遊方式來日本買樓，在觀光的同時，看到合心水的日本樓便買下。」 （陳韻妍攝）

安倍經濟下，中港台投資者大舉湧入日本樓市，其中港人最愛約200呎的細單位，入場費低至約60萬元，回報卻達8厘。

隨着外資湧入，樓宇存貨錄新低，不少日本單身女性也加入戰團，與港人齊搶上車盤。

本港樓盤的呎價動輒過萬元，相對港人熟悉的日本東京新宿等地段，呎價低至約3,000元。「價細」吸引，但日本稅務繁多，購買物業時稅率已達1成，再加上滙價風險，投資者宜小心賺價蝕滙（見另文——「計清稅項滙率 留意抗震標準」）。

港人購買查詢 月5至10宗

中港台投資者湧入，專責海外投資者的日本地產代理商三倉屋商事，年內聘請了多名懂普通話及廣東話員工。社長谷口雅之在東京接受本報專訪時表示，一個月平均有5至10個港人查詢及購買日本房產。

「港人一般會以旅遊方式來日本買樓，在觀光的同時，看到合心水的日本樓便買下。」他又稱：「港人愛實地視察過才買，台灣人則較快手，網上看到心水項目，經過查詢後便落實。」

「港人普遍鍾情約215平方呎的一人單位，投資額約60萬至90萬港元（約800萬至1,200萬日圓），他們覺得鐵路沿綫很重要，一般回報率約8厘。」

供應量連跌3月 樓價勢續升

港人對日本樓興趣濃，不少日本地產業中介每周更在中環、銅鑼灣等旺區開推介會，反應熱烈，更即時推出中文繁簡體的地產資料網站（見表），吸引港人在網上熱議。

日本不動產經濟研究所顯示，4月份東京首都圈可供銷售樓盤只有約4,093個，為歷來最低，較5年前差不多少一半。供應量已連續3個月下跌，4月份每平方呎售價按年升6.4%至5,000元。谷口雅之認為，經濟景氣及2020年東京奧運效應，東京樓市料可續升。

投資界亦對日本樓市前景樂觀，施羅德日本股票投資主管前田正吾表示：「日本的房地產市場充斥海外投資者，我自己的物業早前也賣給台灣人。前陣子到示範單位參觀，不僅聽到很多人說普通話，也看到很多台灣人及中國人。」

前田正吾用早年買賣樓宇的例子，分析樓價幾近低無可低。他於1988年買了一個單位，4年後以低兩成的價格沽出，最近看到與那個單位間隔相同但低一層的放盤，放盤價較當年買入價低近80%。「不少日本人趕在消費稅調升前買樓，故近期樓市成交相對淡靜，但市場已預期下半年樓市表現會明顯改善。」

日單身女性 愛新宿細單位

日本自首相安倍晉三上場後，經濟明顯轉好，銀行較過去更易批出房貸。過往當地男性多為一家之主，肩負買樓重任。近年，除了家庭客戶外，不少在職場打拼，愈來愈獨立的單身女性成為合資格的貸款人，她們亦成為樓市買家生力軍。谷口雅之稱：「隨着日本投資者不斷上升，不少港人看中的樓盤都被日本人搶先買入。」

他指出：「日本女性的喜好與港人相若，都是愛新宿及池袋的一人細單位，他們是競爭對手。」

你有錢買唔買日本樓？

日圓貶值帶動港人到日本投資物業的興趣，50萬至60萬港元便可上車。有中介公司指，近日查詢愈來愈多，新手之餘亦有熟客再入貨對冲。

日本不動產董事蘇旭倫指，當本周一每百日圓兌港元滙率跌穿7元時，查詢數字已上升由以往一日4至5個增加至10個，早前9、10月時平均有60至70宗成交，至於11月成交量會否上升則視乎市場會否維持熾熱氣氛。

他續指，今年中當地樓價與去年同期比較，平均上升8%至10%，中心區更有12%至13%升幅，但現時整體回報率已較去年跌，但一般淨回報仍有5%至7%。他表示現時客源愈見大眾化，到日本投資物業已從「另類投資」轉變成「普及投資」。

世紀21中華物業董事楊官華亦表示，不但查詢個案增加，親身到當地睇樓順道旅遊的客人亦同時上升，由以往一周星期1組客，急增至現時6組，當中近3組會出價。

他表示日本買樓的客人可分為，主力購買50、60萬港元單位的投資者，及選擇買入位置較優的單位的人，「博」5年後、2020年奧運時樓市一升，樓價的跳躍能力較高。他又謂，有業主多買一間來對冲，另一方面，日本樓價上升抵銷了日圓跌幅，「年頭做有些700萬日圓的樓，現時已經升至900萬日圓。」

80後買日本樓 賺8厘回報

若有三十萬元你會在哪裏置業？八十後黃智朗就選擇在日本買樓。在香港，三十萬或只夠做一成首期，在東京、大阪卻能買個二百呎單位收租。由於租金回報逾八厘，他年內先後增持兩個物業，去年更索性辭職創業，開舖做日本樓代理。

在影視、動漫雜誌店林立的信和中心，有家格格不入的地產舖，門外貼滿以日文撰寫的樓盤紙，介紹一個個位於東京、大阪和福岡的小單位，入場費廿餘萬起，相對「起錶價」過百萬的香港樓，價錢令人心動。

二十九歲的黃智朗（Donald）是這家「JP MyHouse」老闆。大半年前他仍是某大珠寶行的銷售員，年薪三十萬元，對毅進畢業的他算是優厚。「我好鍾意日本，一年去四至五次，就算借調假期都要旅行。」沒料到一次日本之旅會令他萌生創業念頭。

前年他帶家人遊大阪，在心齋橋望見一宗四百八十萬日圓（約三十五萬港元）的售樓告示，膽粗粗走入地產舖一問，「我用盡身體語言示意想睇樓，但經紀完全當我無到，仲舉高手上報紙遮住自己。」之後再到幾間舖頭查詢，都因不能溝通被請離開。心灰意冷之際，被他遇上說國語的日本經紀，即時帶他睇樓、分析租務市場，「我睇的單位離新大阪站很近，一九七四年興建但外表新淨；午飯視察見到很多上班族，感覺值得投資。」回港後他對單位念念不忘，連花數月找查日本置業須知。

開舖代理 高峰月入七萬

「一直都想買樓，之前睇過屯門卓爾居，五百呎都要四、五百萬元，就算我有一成首期，月供都好吃力。」沒想到香港未圓心願竟在日本達成，去年初他拍板買下實用面積二百呎的新大阪物業，初嘗業主滋味。由於單位已租出，交易後他每月坐享五萬日圓（約三千七百港元）租金，扣除每月開支及稅款仍有八厘半回報，吸引Donald與家人合資再增持兩單位。

事後他與朋友分享入市經驗，不少人感興趣，惟市面投資日本樓資訊有限，令他洞悉創業商機。去年他大膽向連番光顧的日本地產舖提出在港開分公司，經四度磋商終打動對方。其後更辭去珠寶行工作，在灣仔開舖賣日本樓，主要出售面積約二百呎的單位收租，首月已做十多宗生意，每宗交易約賺四千元，高峰期月入七萬元。

近月他再下一城在旺角及深圳開舖，並在日本開公司聘用自家經紀加快資訊流通，「希望遲些做埋商舖買賣。」他望着眼前的日本鐵路圖雄心壯志地說。

學者：日圓料續跌 注意風險

日本央行近年積極推行量化寬鬆政策，加上2020年東京奧運效應，令冰封廿載的日本樓價回升，東京圈新樓售價創13年新高，外電指港、台、星投資者是主要買家。

經濟學家關焯照提醒，投資海外物業始終是隔山買牛，買家應留意以下四點：一是匯價風險，過去三年日圓跌幅近三成，料跌勢持續，即便租金回報達八厘，只要日圓跌一成已抵銷利潤；其次是政策風險，房屋供應加減也可響樓價；第三是天災考量。坊間的地震保險，賠償率最多只有50％，業主要承擔風險。最後他提醒買家購買前宜實地考察，不應盡信代理，以免貨不對辦。

投資三大守則

世間教人投資的書籍，多如恒河沙數，很多當然有參考價值，但要將投資的原理以簡單的文字寫出，個人頗屬意以下三點：

第一，手上必須任何時刻都留有現金，因此年輕人須有計劃地儲蓄，積累到一筆資金，才能談投資。

第二，任何資產都應採取低買高賣的策略。如何鑑定高低？可留意該類資產的價格，與長期平均價比較，是處於哪一個位置。若然遠低於過去五年或十年的平均價，其時購入，風險甚低；相反，倘若處於接近歷史高價的水平，則宜沽出，而非買入。但世間的普羅大眾卻往往反其道而行，焉能賺錢？

何以群眾往往反其道而行？因為傳媒、大行及一眾專家，都是在高價之時才一致唱好，市場氣氛熱烘烘，人人覺得安全兼易賺錢，於是全面投入，結果當然是一網成擒。

第三，滿街鮮血，人人怕得要死之時，施施然入市可也，此乃買東西的最佳時機。

1967年爆發暴動之時，一些人撤走，但亦有人乘機入市買地產項目，一些華資地產大戶就是這樣逐漸建立王國。

1982年中英就有關九七問題展開談判，樓股大跌，該段時間入市者，獲利以倍數計。2003年香港爆發沙士，樓股又大跌，香港有變成死市的危機，當年入市者，成績如何，有目共睹。

上述三次危機的經驗，充分印證此一投資原則的真確性。區區亦有多少經驗可以分享：1989年6月4日晚，個人通宵看電視，留意天安門廣場的情況，並與美國的一名長輩通電話。後者提出，若然港股大跌，不妨入市買貨。翌日本報的「投資者日記」，曹公（仁超）亦有此提議。

個人並無買股票，但剛巧當時所租住的樓宇約滿，決定自行置業，遂於7月購入一個港島東區某大屋苑的900餘方呎單位，售價140餘萬元，該單位現時市價超過1000萬元。

張公道